新冠肺炎疫情全球爆发的影响持续在发酵，美国市场分析师们注意到，历史上最大的抵押贷款拖欠浪潮似乎就要到来了。

失业导致无法支付房屋贷款

根据美国劳工部公布的失业数字显示，美国3月16日~28日的两周内，失业人数达到了1000万。而且据CNBC报道，一项3月27日至29日进行的调查显示，年收入5万美元以下的美国人中有近半数人的存款最多撑三个月，其中有18%的人没有任何存款；年收入5万美元以上的人中，也有31%的人的存款最多撑三个月。

而这些失去收入的家庭，很有可能无力继续支付房屋贷款。Moody's Analytics首席经济学家Mark Zandi估计，抵押贷款的美国人中有30％（约1500万美国家庭）可能无力偿还贷款。如果到夏季经济依旧停摆，情况可能还会恶化。

通过FHA、房地美、房利美等政府支持的房屋贷款允许推迟支付抵押贷款，某些贷方甚至允许最多延期一年的付款。虽然那些由联邦政府背书的抵押贷款可以推迟180天偿付，但是政府支持的贷款仅覆盖了全国60％，剩下的40％的传统房地产贷款属于银行。这让很多贷款人感到担心，因为银行并没有延期贷款。

而且根据穆迪首席经济学家马克·赞迪的分析，如果美国经济在整个夏季或更长时间内保持停滞，将有多达1500万个美国家庭停止支付房地产抵押贷款。

租客无法支付租金 “超级房东”现金流告急

出租业主可能在很长一段时间内都无法获得每月付款。房客由于失业无法向房东支付租金。一些房客和政客呼吁暂停收取房租和驱赶租客，直到新冠病毒威胁过去。一些投机者分析，Airbnb市场将对房地产业产生负面的多米诺骨牌效应。当新冠病毒导致人们无法在Airbnb租房时，它将摧毁那些拥有超过10个抵押贷款的Airbnb“超级房东”。

出租房屋融资调查（RHFS）估计，全国范围内有超过2250万套出租物业，有抵押贷款的房东可能会遭受打击。受益于Airbnb租赁经济发展的超级房东可能导致房地产市场崩溃。

政府告诉小型银行和房地产贷款人，他们也不知道这种低迷状态将持续多久。非营利组织Enterprise Community Partners的高管Andrew Jakabovics解释说：“没有人知道这将持续多久。宽容的机构允许人们按下暂停键得以喘息。让我们看看六到十二个月内世界将会是什么样子，再做计划。”

与08年房地产泡沫不同 这次违约是被动

Lendingtree首席经济学家Tendayi Kapfidze说，随着政府处于“救市所有人”的模式，他们可能会试图制止大规模止赎。他说：“我希望政策制定者会尽一切努力阻止金融危机。这意味着要通过任何必要的手段防止丧失抵押品赎回权。”

从行为模式来说，当下在美国房地产抵押贷款市场中出现的情况，与2008年还是并不一样的。根本就在于，2008年，面对被戳破泡沫的房地产市场，借款人的违约是主动的，而现在，更多是被动与无力。
据路透社(Reuters)报道，为了努力避免可能会出现的经济灾难以来，美联储的资产负债表在短短三周内大幅膨胀了1.5万亿美元，资产负债表创下新纪录，增至的5.86万亿美元。在此背景下，这个数字相当于危机前整个国家经济规模的四分之一还多。而且，未来几周，随着美联储不断的积累资产以及经济可能萎缩，这一规模肯定还会扩大。